Für viele Immobilienbesitzer in Deutschland wird es bald ernst: Läuft die günstige Zinsbindung ihres Baudarlehens aus, müssen sie zu deutlich höheren Zinsen weiterfinanzieren. Besonders betroffen sind Eigentümer, die zwischen 2014 und 2022 eine Immobilie gekauft oder gebaut haben. Damals gab es Baugeld für unter zwei Prozent pro Jahr. Aktuell liegen die Zinsen bei deutlich über vier Prozent.

Die Folge: Wer zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt schuldenfrei sein will, zahlt schnell mehrere Hundert Euro mehr pro Monat – oder muss deutlich länger zahlen. Das zeigt eine aktuelle Modellrechnung des unabhängigen Geldratgebers Finanztip: Wer im Jahr 2017 ein Darlehen über 300.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufnahm, zahlte bei 1,5 Prozent Zinsen und drei Prozent anfänglicher jährlicher Tilgung monatlich 1125 Euro. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 200.000 Euro.

Anschlusskredit: Höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich

Wird der Kredit zu 4,4 Prozent weiterfinanziert, reicht die bisherige Rate zwar aus, die Gesamtlaufzeit verlängert sich jedoch von 27 auf 34 Jahre. Wer dagegen zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt schuldenfrei sein möchte, muss die Rate auf 1395 Euro erhöhen: 270 Euro mehr im Monat. So oder so wird es also deutlich teurer.

Ob eine höhere Rate möglich ist, hängt von der persönlichen Situation ab – Einkommen, Alter und Rücklagen spielen eine Rolle. Eine Orientierung dafür, ob die Finanzierung mit der alten Monatsrate weiterlaufen kann, liefert der Tilgungssatz: Er sollte bei der Anschlussfinanzierung mindestens zwei Prozent betragen, sonst zieht sich die Rückzahlung stark in die Länge.

Baufinanzierung: So sichern Sie sich günstige Konditionen

Finanztip nennt eine Formel zur Orientierung: Monatsrate mal zwölf, geteilt durch die Restschuld, mal 100, abzüglich des neuen Zinssatzes. Das Ergebnis dieser Rechnung sollte größer als zwei sein. Bei einer Monatsrate von 1125 Euro, einer Restschuld von 200.000 Euro und einem neuen Zinssatz von 4,4 Prozent ergibt sich ein Tilgungssatz von 2,35 Prozent. Das ist ausreichend.

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Finanztip hat für den Weg zur günstigen Anschlussfinanzierung drei Tipps: Erstens sollten Immobilieneigentümer nicht darauf warten, dass ihre bisherige Bank ein Angebot macht. Stattdessen sollten sie sich spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen und die aktuellen Bauzinsen prüfen.

Zweitens sollten Kreditnehmer immer prüfen, ob sie die Monatsrate und den Darlehensbetrag bei dieser Gelegenheit anpassen können: Je höher die neue Monatsrate, umso weniger Zinszahlungen werden fällig. Die Anschlussfinanzierung ist außerdem der richtige Moment, um angesparte Guthaben auf Giro- und Sparkonto für die Baufinanzierung einzusetzen. Umgekehrt können Immobilieneigentümer den Darlehensbetrag erhöhen, falls sie Geld für eine Modernisierung benötigen.

Drittens sollten Kreditnehmer das Angebot der bisherigen Bank immer mit Angeboten von Baufinanzierungsvermittlern oder anderen Banken vergleichen. Bietet die bisherige Bank kein konkurrenzfähiges Angebot, lohnt sich fast immer die Umschuldung zu einer anderen Bank.

Umschuldung: Wann der Bankwechsel schwierig wird

Doch nicht alle Kreditnehmer haben die Wahl zu wechseln. Schwierigkeiten drohen, wenn das Einkommen seit der Erstfinanzierung gesunken ist, etwa durch Arbeitslosigkeit oder Teilzeit. Neue Banken prüfen die Bonität streng.

Auch ein gesunkener Immobilienwert kann zum Problem werden. Dies betrifft vor allem ältere Häuser in Regionen, in denen die Marktpreise nicht gestiegen oder sogar gefallen sind. Bei der Neubewertung verschlechtert sich der Beleihungsauslauf, was zu höheren Zinsen oder einer Ablehnung führen kann. Dann müssen sie oft bei ihrer Bank bleiben.

Forward-Darlehen sichern aktuelle Zinsen frühzeitig ab

Wer früher Planungssicherheit will, kann ein Forward-Darlehen prüfen. Dabei sichert man sich die aktuellen Konditionen bis zu fünf Jahre im Voraus. Die Bank verlangt dafür allerdings einen Zinsaufschlag.

Ein Forward-Darlehen bringt Schutz vor steigenden Zinsen, allerdings ist der Zinssatz dann festgeschrieben, auch wenn die Zinsen bis zum Beginn des Darlehens wieder sinken. Ob sich ein Forward-Darlehen auf Sicht von zwölf bis 18 Monaten zurzeit lohnt, ist eher fraglich. Das aktuelle Niveau könnte einen kurzzeitigen Höchststand der Zinsen darstellen.

Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Sollte es bei den Anleiherenditen oder zum Beispiel dem Konflikt um die Straße von Hormus positive Entwicklungen geben, könnten die Zinsen kurzzeitig wieder sinken. Davon gehen die Expertinnen und Experten von Finanztip aus. Wer noch Zeit hat, kann also noch den einen oder anderen Monat abwarten. Wer aber einen weiteren Zinsanstieg kaum verkraften würde, sollte ein Forward-Darlehen erwägen.

Nach dem deutlichen Anstieg der Bauzinsen sollten Immobilieneigentümer die Anschlussfinanzierung also besonders gut im Blick haben. Wer rechtzeitig plant und Angebote einholt, behält auch in Zeiten höherer Zinsen die Kontrolle. Kreditnehmer, die in der Zeit niedriger Zinsen finanziert haben, stehen in jedem Fall vor einer wichtigen finanziellen Entscheidung.

Dieser Beitrag erscheint in Kooperation mit finanztip.de. Deutschlands führender Geldratgeber für Verbraucher ist Teil der gemeinnützigen Finanztip-Stiftung.