Deutschland ist ein Land der Mieter. Nur 44 Prozent der Menschen leben hierzulande im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung – im EU-Durchschnitt sind es rund 70 Prozent. Damit liegt Deutschland im europäischen Vergleich am unteren Ende.
Neben der bekannten Hürde des fehlenden Eigenkapitals sieht eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die unserer Redaktion vorab vorliegt, auch steuerliche Unterschiede als wichtigen Grund für die geringe Wohneigentumsquote. Diese würden in der öffentlichen Diskussion häufig unterschätzt.
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Steuern: Vermieter erzielen höhere Rendite als Selbstnutzer
Demnach werden Vermieter steuerlich deutlich stärker begünstigt als Selbstnutzer. Sie können unter anderem Abschreibungen auf die Immobilie sowie bestimmte Kosten wie Zinsen für die Finanzierung oder Instandhaltung steuerlich geltend machen. Selbstnutzer haben diese Möglichkeiten nicht, obwohl sie die gleiche Immobilie erwerben und finanzieren.
Das zeigt eine Modellrechnung: Ausgangspunkt ist eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro, die zu 80 Prozent über einen Kredit finanziert wird. Zusätzlich werden Kaufnebenkosten, Sanierungsausgaben sowie eine Haltedauer von 15 Jahren unterstellt. Vermieter erzielen in der Berechnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 7,1 Prozent, Selbstnutzer nur 5,0 Prozent. Am Ende bleibt dem Vermieter ein Vermögensvorteil von rund 34.000 Euro.
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Nach den Berechnungen lohnt sich die Selbstnutzung steuerlich nur in wenigen Regionen. Erst ab einer Mietrendite von 6,78 Prozent ist sie vorteilhafter als eine Vermietung – diesen Wert erreichen nur 11 von rund 400 Kreisen in Deutschland. In den sieben größten Städten fällt der Nachteil besonders deutlich aus: Dort liegt die Rendite von Selbstnutzern rund drei Prozentpunkte unter der von Vermietern. Auf eine durchschnittliche 100-Quadratmeter-Wohnung gerechnet entspricht das einem Vermögensnachteil von mehr als 87.000 Euro gegenüber einer Vermietung.
Europäischer Vergleich: Deutschland geht Sonderweg
Deutschland geht damit im internationalen Vergleich einen Sonderweg. Betrachtet man die steuerlichen Regelungen in den Niederlanden, Österreich, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland, fällt auf, dass in diesen Ländern selbst genutztes Wohneigentum steuerlich mindestens ebenso gut behandelt wird wie vermietete Immobilien – häufig sogar deutlich besser.
Nach Einschätzung der Studienautoren tragen die Regelungen in Deutschland dazu bei, dass hierzulande so wenige Menschen Wohneigentum besitzen. Das schmälere langfristig auch die private Altersvorsorge, da Eigentümer im Ruhestand von geringeren Wohnkosten profitieren und gleichzeitig Vermögen in Form einer schuldenfreien oder weitgehend abbezahlten Immobilie besitzen. Mieter hingegen müssen dauerhaft Wohnkosten tragen.
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Die Studie empfiehlt deshalb eine bessere Förderung von Selbstnutzern, etwa durch eine geringere Grunderwerbsteuer oder Freibeträge beim Immobilienkauf. Eine Verschlechterung der Bedingungen für Vermieter würde dagegen Investitionen in den Mietwohnungsbau bremsen und den Wohnungsmangel weiter verschärfen, so die Studie.
