Bezahlbare Mieten insbesondere in den Metropolen sind längst kein Problem mehr, das ausschließlich Menschen mit niedrigem Einkommen trifft. Die Faustregel, wonach die Kosten für das Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollten, ist für rund ein Drittel der Mieter heute schon kaum mehr anwendbar, so legt es zumindest der diesjährige Mietenreport des Deutschen Mieterbundes (DMB) nahe. Fast jeder achte Mieterhaushalt zahlt demnach sogar mehr als 40 Prozent seines Einkommens für die Miete. Und so wächst der Befragung zufolge zunehmend die Angst bei Mieterhaushalten, dass sie sich ihre Wohnung künftig nicht mehr leisten können.
Die Bundesregierung will nun Entlastung schaffen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (57) hat einen Gesetzesentwurf erarbeitet, der Lücken bei der derzeitigen Mietenregulierung schließen soll. Erste Details nannte die SPD-Politikerin jetzt gegenüber der „Neuen Berliner Redaktionsgesellschaft“. So sollen künftig Indexmieten gedeckelt werden. Bei Indexmietverträgen werden Mieterhöhungen an die Inflationsrate gekoppelt. Steigt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex, kann auch die Miete erhöht werden – maximal einmal im Jahr. „Wir deckeln den Anstieg von Indexmieten bei 3,5 Prozent pro Jahr“, kündigte nun Hubig an.
Indexmieten: Vor allem in neueren Gebäuden werden sie genutzt
Lange Zeit spielten Indexmietverträge auf dem Wohnungsmarkt nur eine sehr kleine Rolle und waren teilweise von Mieterhaushalten sogar geschätzt. Denn die Teuerung fiel lange niedrig aus, vor zehn Jahren etwa lag die Inflationsrate in Deutschland bei lediglich 0,5 Prozent. Würde die Preisentwicklung negativ werden, also eine Deflation eintreten – ein Schreckensszenario von Ökonomen, weil es die Wirtschaft insgesamt in eine Negativspirale versetzen würde –, müssten die Mieten sinken. Doch das Interesse auf Vermieterseite an Indexmietverträgen nahm im Zuge der hohen Inflation, ausgelöst erst durch das Kollabieren der Lieferketten während der Corona-Pandemie und im Jahr 2022 durch die im Zuge des russischen Angriffs auf die Ukraine ausgelöste Energiekrise, schlagartig zu.
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Bundesweit betrachtet bleiben Indexmietverträge zwar eine „Randerscheinung“, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln in einer im Juni erschienen Studie attestierte. Demnach seien im Vorjahr lediglich 2,6 Prozent aller Mietverträge bundesweit an die Inflation gekoppelt gewesen. In Gebäuden allerdings, die ab 2014 gebaut wurden, lag die Quote schon bei neun Prozent. Und in den Neubauten der Top-7-Städte, also Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf, wurde fast jede fünfte Wohnung mit einem Indexmietvertrag vermietet.
Einen Grund sehen die IW-Ökonomen darin, dass in diesen Neubauten vorerst keine Modernisierungen anfallen – bei Indexmietverträgen können solche Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. „Darüber hinaus ist es für Vermieter gerade im Neubau attraktiv, dass bei Indexmietverträgen die Miete im Laufe des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf, was bei einem unbefristeten Mietvertrag nicht zulässig ist“, erläutern die Forscher weiter.
Die Deckelung von maximal 3,5 Prozent, die Hubig nun plant, soll künftig für alle Indexmietverträge gelten und damit auch bestehende Mietverhältnisse erfassen. 2027 soll das Gesetz der SPD-Politikerin zufolge in Kraft treten.
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Wohnen: Justizministerin will mehr Transparenz bei möblierten Wohnungen schaffen
Nicht nur die Indexmiete nimmt die Justizministerin in den Blick. Auch bei der möblierten Vermietung sieht sie Regulierungsbedarf. Die möblierte Vermietung kann als Schlupfloch genutzt werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Zwar fallen auch möblierte Wohnungen unter die Mietpreisbremse. Jedoch kann der Möblierungszuschlag hoch angesetzt werden. Für den Mieter ist es kaum nachzuvollziehen, wie sich die Miete konkret zusammensetzt – und ob der Möblierungszuschlag wirklich für die Ausstattung angemessen ist. Hubig will nun mehr Transparenz schaffen: Künftig soll im Mietvertrag klar ausgewiesen sein, wie hoch die Grundmiete und wie hoch der Möblierungszuschlag ist. Für vollmöblierte Wohnungen sollen Vermieter laut Hubig eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verlangen können.
Auch ein weiteres Schlupfloch zur Umgehung der Mietpreisbremse will Hubig schließen: Kurzzeitvermietungen. Diese will Hubig auf maximal sechs Monate begrenzen. „Sobald länger als ein halbes Jahr gemietet wird, auch mit einer längeren Befristung, unterliegt die Wohnung regulär der Mietpreisbremse“, sagte Hubig.
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Wenn Mieten nicht einmal mehr entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung steigen dürfen, kann von Fairness keine Rede sein“
Kai Warnecke , Präsident von Haus und Grund
Lob von den Gewerkschaften, Kritik von den Eigentümern
Auf Zustimmung stoßen Hubigs Pläne beim Deutschen Gewerkschaftsbund (DGB). „Wohnen ist ein Grundbedürfnis und darf nicht zum Luxusgut werden. Die Vorschläge der Ministerin setzen hier klare Signale“, sagte DGB-Vorstandsmitglied Stefan Körzell dieser Redaktion. Der Möblierungszuschlag werde zu oft missbraucht, um die Mietpreisbremse auszuhebeln, und Indexmieten hätten sich als Preistreiber erwiesen, die Beschäftigte hart treffen würden. Nun „wird ein längst überfälliger Schritt gegen explodierende Mieten und systematische Umgehungen des Mietrechts gegangen“, findet Körzell.
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Gänzlich anders sieht das Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund. „Wenn Mieten nicht einmal mehr entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung steigen dürfen, kann von Fairness keine Rede sein“, sagte Warnecke dieser Redaktion. Die Begrenzung könne dazu führen, dass vermietende Privatpersonen aufgeben müssten, warnte Warnecke. „Frau Hubig schafft keinen Interessenausgleich, sie agiert wie eine Parteisoldatin, nicht wie eine Ministerin“, griff der Eigentümerverbandspräsident die Justizministerin an.
Linke beklagt zu wenig Gehör von Mietervertretern
Darüber hinaus kritisierte Warnecke noch eine weitere Idee, die Hubig bereits vor einigen Wochen ins Spiel gebracht hatte. Die Justizministerin will Mietern, die ihre Miete nicht zahlen konnten und deshalb eine Kündigung erhalten haben, mit einer Ausweitung der Schonfrist eine zweite Chance geben. Ihre Idee: Begleichen die Mieter die ausstehenden Beträge, soll die Kündigung rückgängig gemacht werden. „Eine Ausweitung der Schonfrist ist eine Ohrfeige für Millionen privater Vermieter, die mit ihrem Ersparten anderen Menschen Wohnraum geben“, sagte Warnecke. Er sieht die Verantwortung, Menschen vor Obdachlosigkeit zu schützen, beim Staat und nicht bei den Vermietern. „Einer vermietenden Privatpersonen mit einer oder zwei Wohnungen ist es nicht zumutbar, an einem Mietverhältnis festhalten zu müssen, wenn der Mieter monatelang keine Miete zahlt“, sagte der Haus-und-Grund-Präsident.
Kritik, wenn auch mit ganz anderen Forderungen verknüpft, kommt auch von der Linken im Bundestag. Caren Lay, wohnungspolitische Sprecherin der Linken, sprach sich dafür aus, Indexmieten zu verbieten. Zudem warf Lay der Regierung vor, zu wenig auf Interessenvertreter von Mietern zu hören. So geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine schriftliche Frage von Lay hervor, dass die Bundesregierung seit Amtsantritt im Mai 47 Gespräche mit Lobbyvertretern der Immobilienbranche, aber nur zwölf Gespräche mit Mieter-Lobbyisten geführt habe. Das Schreiben liegt dieser Redaktion vor. „Die Merz-Regierung hat deutlich offenere Ohren für die Immobilienlobby als für Mieterinnen und Mieter“, sagte Lay.
