Viele Eigentümer waren entsetzt, als sie Ende 2024 oder Anfang 2025 ihren neuen Grundsteuerbescheid in den Händen hielten. In zahlreichen Fällen stiegen die Zahlungen deutlich, in Einzelfällen sogar auf das Drei- bis Vierfache im Vergleich zu früheren Bescheiden. Gleichzeitig konnten sich andere Eigentümerinnen und Eigentümer über sinkende Kosten freuen. Grund für diese teils starken Unterschiede ist die Reform der Grundsteuer, die seit Anfang des Jahres gilt. Gegen die Neuregelung hatten zahlreiche Eigentümerinnen und Eigentümer geklagt. Am Mittwoch entschied jedoch der Bundesfinanzhof (BFH), dass diese nicht verfassungswidrig ist.
Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?
In zweiter Instanz wiesen die Münchener Richter drei Klagen von Eigentümern aus Köln, Berlin und Sachsen zurück. Streitpunkt waren die pauschalen Durchschnittswerte, die die Finanzämter gemäß dem sogenannten „Bundesmodell“ für Nettokaltmieten und Bodenwerte ansetzen dürfen. Die Kläger argumentierten, dies verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz. Die Richterinnen und Richter sahen das anders: Die Berechnungsmethode sei zulässig und verstoße nicht gegen das Grundgesetz.
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Welche Folgen hat das Urteil für Eigentümerinnen, Eigentümer und Mieter?
Für Eigentümerinnen und Eigentümer in elf Bundesländern bedeutet das Urteil: Die umstrittenen Bewertungsregeln und die auf ihrer Grundlage erlassenen Bescheide bleiben rechtlich zunächst bestehen. Das gaben der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) und der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland an. Sie hatten zwei der drei Musterklagen unterstützt. Bundesweit haben nach Angaben des Augsburger Rechtswissenschaftlers Gregor Kirchhof rund 2,8 Millionen Eigentümer gegen die Bescheide Einspruch eingelegt, mehr als 2.000 klagten in der ersten Instanz.
Was ist überhaupt die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Immobilienbesitz und jährlich zu entrichten. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen fällig wird. Die Grundsteuer müssen die Eigentümer an den Fiskus zahlen. Sie können diese aber anteilsmäßig auf Mieter überwälzen – was bedeutet, dass im Grunde jeder Haushalt in Deutschland von Veränderungen bei der Grundsteuer betroffen ist. Die Einnahmen aus der Grundsteuer stehen komplett den Städten und Gemeinden zu, für die diese nach der Gewerbe- und der Einkommensteuer die wichtigste Einnahmequelle ist. Das Aufkommen betrug zuletzt rund 16 Milliarden Euro pro Jahr. Über den lokalen Hebesatz können die Kommunen die Höhe ihrer Grundsteuer-Einnahmen beeinflussen.
Die aktuell gültige Berechnungsmethode der Grundsteuer gilt erst seit Anfang 2025. Vorausgegangen waren Jahre der Debatten und Vorbereitungen. Das maßgebliche Gesetz stammt aus dem Jahr 2019, Finanzminister war der spätere Kanzler Olaf Scholz (SPD). Der Gesetzgeber reagierte damals auf ein vorangegangenes Urteil des Bundesverfassungsgerichts. Dieses hatte moniert, dass die Grundsteuer auf der Basis völlig veralteter Immobilienwerte berechnet wurde, die außerdem in Ost und West voneinander abwichen.
Und was ist das Bundesmodell?
Im Zuge der Reform verständigten sich Bund und Länder darauf, dass die Länder selbst entscheiden können, welches Grundsteuer-Modell sie anwenden: Das sogenannte „Bundesmodell“, das vorrangig den Bodenwert und den Mietwert einer Immobilie in den Blick nimmt, ein eigenes Modell oder eine Mischung aus beiden. Für das Bundesmodell entschieden sich die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. In den Verfahren beim Bundesfinanzhof stand jetzt ausschließlich das Bundesmodell auf dem Prüfstand.
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Wie geht es jetzt weiter?
Die Verbände Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler kündigten nun an, gemeinsam eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht zu unterstützen. „Die Entscheidung des BFH ist zu respektieren, aber sie überzeugt uns in der Sache nicht“, erklärte der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke. „Die neue Grundsteuer ist für viele Bürger komplexer, teurer und ungerechter geworden. Wir werden deshalb die verfassungsrechtliche Prüfung der Grundsteuer in Karlsruhe vorantreiben.“
„Viele Steuerzahler erleben die Reform als XXL-Belastung“, betont Reiner Holznagel, Präsident des Bunds der Steuerzahler. „Wenn der BFH hier keine Grenzen setzt, sollte nun das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar ist.“
Was bedeutet das jüngste Urteil des Bundesfinanzhofs für die Finanzämter?
In den Ländern, die sich für das Bundesmodell entschieden haben, können die Ämter jetzt ganz regulär mit der Erhebung der Grundsteuer fortfahren. Und zwar zumindest so lange, bis sich das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu dem Thema geäußert hat.
Der Chef der Deutschen Steuer-Gewerkschaft, Florian Köbler, begrüßte am Mittwoch das Urteil des Bundesfinanzhofs. Köbler sagte dieser Redaktion: „Grundsätzlich ist das heutige Urteil eine gute Nachricht für die Kolleginnen und Kollegen in den Finanzämtern.“ Die größte Sorge sei gewesen, dass die gesamte Grundsteuerfeststellung für 36 Millionen Grundstücke in Deutschland erneut vorgenommen werden muss.
„Dieses Horrorszenario ist jetzt vom Tisch. Das ist eine spürbare Erleichterung für die ohnehin stark belastete Steuerverwaltung“, ergänzte Köbler. Da der Weg zum Bundesverfassungsgericht aber vorgezeichnet sei, werde der Fiskus „vermutlich noch Jahre mit offenen Verfahren arbeiten müssen, bis endgültige Klarheit herrscht“. Auch das binde personelle Ressourcen.
Etliche Eigentümer hatten Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid des Finanzamts eingelegt. An dieser Stelle wird sich bis zu einem möglichen Spruch des Verfassungsgerichts aber erst einmal wenig tun – es sei denn, es geht um Rechenfehler. Eigentümer haben aber die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert ihres Grundstücks weit niedriger ist als vom Finanzamt angenommen. Dafür muss die Abweichung laut Bundesfinanzhof mindestens 40 Prozent betragen.
