Nebenkosten

Wo Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung häufig tricksen

Zentraler Bestandteil der Nebenkosten: die Wasserversorgung.

Zentraler Bestandteil der Nebenkosten: die Wasserversorgung.

Foto: dpa

Essen.  Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft, schätzt der Deutsche Mieterbund. Häufig fallen die Fehler den Mietern allerdings gar nicht auf, denn nur die wenigsten wissen, was der Vermieter als Nebenkosten oder Betriebskosten abrechnen darf. Wir bringen Licht in das Mietvertrags-Dickicht.

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Sie ist geeignet, auch das beste Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu ruinieren: die Nebenkostenabrechnung. Über keinen anderen Mietrechts-Gegenstand wird vor Gericht häufiger gestritten. Wir erklären die wichtigsten Fakten.

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Der Gesetzgeber definiert umlagefähige Nebenkosten (Betriebskosten) als laufende Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes oder eines Grundstücks entstehen.

Konkret gehören dazu die laufenden Ausgaben für

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung, auch Wartung der Warmwasserversorgungsanlage
  • Entwässerung
  • Heizung, inklusive Wartung
  • Aufzug
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart, Hausmeister
  • Gemeinschafts-Antennenanlage
  • Gemeinschafts-Waschräume

Was darf der Vermieter nicht als Nebenkosten umlegen?

Vorsicht: Häufig taucht auf der Nebenkostenabrechnung der Posten "Verwaltungsgebühren" auf. Damit versuchen Vermieter, den Mietern die Erstellung der Nebenkostenabrechnung selbst in Rechnung zu stellen. Das ist unzulässig.

Genausowenig dürfen Vermieter Reparaturen am Haus in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Diese Kosten sind keine laufenden Ausgaben und sind deshalb vom Vermieter selbst zu tragen.

Horrende Nebenkostennachzahlung als böse Überraschung 

Darf der Vermieter die Vorauszahlung beliebig anpassen?

Das Gesetz verlangt vom Vermieter, dass er die Vorauszahlung der Nebenkosten angemessen ansetzt. Nämlich so, dass im Idealfall weder eine Rück- noch eine Nachzahlung entsteht. Eine Erhöhung ist nur nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung zulässig. Die Forderung nach einer Erhöhung muss schriftlich erfolgen, eine mündliche Absprache ist unwirksam.

Eine solche Forderung muss der Vermieter begründen, beispielsweise anhand der Nebenkostenabrechnung der vergangenen Periode. Für Mieter kann eine höhere Vorauszahlung durchaus angenehm sein: So lassen sich böse Überraschungen zu einem späteren Zeitpunkt vermeiden.

Müssen Neumieter auch hohe Nachzahlungen akzeptieren?

Der wohl ärgerlichste Fall: Die neuen Mieter glauben, eine günstige Wohnung gefunden zu haben - und erleben Monate später eine teure Überraschung in Form einer saftigen Nebenkostennachzahlung. Bitter für die Mieter, aber kein juristisch zu ahndendes Verhalten des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof entschied unlängst: Der Vermieter ist nicht schadenersatzpflichtig, auch wenn er die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt hat. Der Mieterbund rät Neumietern deshalb, sich die Nebenkostenabrechnungen der Vormieter zeigen zu lassen.

Darf sich der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung ewig Zeit lassen? 

Muss der Mieter umlagefähige Nebenkosten in jeder Höhe akzeptieren?

Nein. Das Gesetz zwingt den Vermieter bei den Nebenkosten zu wirtschaftlichem Handeln. Der Vermieter muss also dafür sorgen, dass die Kosten so niedrig wie möglich anfallen. Wer als Mieter das Gefühl hat, der Vermieter nehme es mit der Wirtschaftlichkeit nicht so genau, sollte einen Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel werfen, den der Mieterbund herausgibt.

Darin steht, wie hoch die durchschnittlichen Nebenkosten in der Gemeinde sind. Liegen die eigenen Nebenkosten deutlich darüber, hat der Mieter gegebenenfalls Anspruch auf eine Erstattung.

Wie lange darf der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung brauchen?

Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsphase erstellen. Das heißt: Die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Januar 2012 bis Dezember 2012 muss der Mieter spätestens im Dezember 2013 bekommen.

Schickt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb dieser Frist an den Mieter, muss er eine eventuelle Nachzahlung aus eigener Tasche leisten. Steht dem Mieter nach der Abrechnung eine Erstattung zu, muss diese auch dann geleistet werden, wenn der Vermieter die Frist versäumt.

Transparenz als oberstes Gebot bei der Nebenkostenabrechnung 

Wie lange kann der Mieter Einspruch einlegen?

Der Mieterbund rät Mietern, die Nebenkostenabrechnung sofort nach Erhalt zu prüfen. Eine Beschwerde über Fehler in der Abrechnung muss spätestens nach vier Wochen an den Vermieter geschickt werden. Meldet sich der Mieter innerhalb dieser Frist nicht, gilt die Nebenkostenabrechnung als akzeptiert.

Muss der Vermieter Originalbelege vorlegen?

Der Vermieter muss dem Mieter transparent darlegen, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen. Dazu gehört auch, ihm Einblick in Originalbelege zu gewähren. Der Mieter kann allerdings nur in Ausnahmefällen verlangen, dass der Vermieter ihm Kopien der Belege zuschickt.

Dies sei nur dann gerechtfertigt, entschied der Bundesgerichtshof, wenn dem Mieter die Anreise zum Vermieter nicht zuzumuten sei.

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