Immobilien

Käufer sollten die Tücken älterer Wohnhäuser bedenken

Bis 1977 wurde bei Häusern nicht viel Wert auf eine spezifische Wärmedämmung gelegt. Darauf sollten sich Käufer einstellen.

Foto: Markus Scholz / picture alliance / dpa Themendie

Bis 1977 wurde bei Häusern nicht viel Wert auf eine spezifische Wärmedämmung gelegt. Darauf sollten sich Käufer einstellen.

Berlin  Bei Häusern aus der Zeit ab 1950 sollte man die Risiken kennen – und ausreichend Geld für Umbauarbeiten und Sanierungen zurücklegen.

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Der Kauf eines Hauses aus den 50er- bis 70er-Jahren kann sich lohnen – Preise halten sich in Grenzen, außerdem stehen die sogenannten Nachkriegshäuser und die der Folge-Generation meist in Innenstädten oder gut erschlossenen Wohngebieten mit viel gewachsenem Baumbestand. Mit etwas Glück ist das Grundstück auch größer als heutzutage üblich. Doch die Immobilien stammen aus einer Zeit, in der Wärmedämmung noch keine große Rolle spielte und die Zimmer klein sind, die Ausstattung meist einfach ist.

Immobilien aus dieser Zeit auf den heutigen Stand zu bringen, kostet viel Geld. Mindestens 40 Prozent der Kaufsumme müssen dafür zusätzlich investiert werden, schätzt der Verband Privater Bauherren (VPB). Andererseits, so betont Ronny Meyer, Buchautor und Bauingenieur, „bekommt man 22.500 Euro über einen Tilgungszuschuss geschenkt, wenn man eine Immobilie zu einem KfW-Effizienzhaus 70 saniert“.

Trotzdem – „eine Modernisierung ist kompliziert, auch weil die Substanz der Häuser oft schon angegriffen ist und mehrere Maßnahmen zugleich anstehen“, sagt Sun Jensch, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Sie rät Kaufinteressenten daher, mit einem Sachverständigen typische Schwachstellen unter die Lupe zu nehmen.

Feuchtigkeit: Eine weitverbreitete Ursache für Feuchtigkeit im Haus ist die Konstruktion des Kellers. Nicht jeder ist gegen aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich geschützt, Schimmelbefall droht. Auch die Außenwände können betroffen sein. „Oft ist die Bitumenschicht defekt, die das Haus im Erdreich schützen soll“, sagt VPB-Expertin Sandra Queißer. „So steigt das Grundwasser in die Konstruktion. Dann hilft nur, das gesamte Haus aufzugraben und mit einer neuen Schutzschicht zu versehen.“

Das Dach, besonders das damals weitverbreitete Flachdach, ist auch ein Problem - hier ist auf schadhafte Dachbahnen und Wassereinläufe zu achten. Bei Keller, Dach, Fenster und Außenwänden „können die Schäden so groß sein, dass die Kosten für die Sanierung fast so hoch sind wie für einen Neubau“.

Schadstoffe: Zwar wurden in den Nachkriegsjahren noch traditionelle Baustoffe wie Ziegel oder Tonsteine verwendet. Trotzdem muss man damit rechnen, dass Schadstoffe im Haus sind. Denn im Laufe der Zeit wurden die Häuser saniert und renoviert. „Mit einer Raumluftmessung lässt sich die Schadstoffbelastung relativ leicht ermitteln“, sagt Queißer.

„Asbest und andere nicht ungefährliche Schadstoffe stecken in Holzschutzmitteln, in der Dachpappe, in der Entlüftungsanlage der Bäder, in Klebern für Fliesen und Fußbodenbelag“, zählt Wolfgang Wulfes vom Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger auf.

Wärmedämmung: Die erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft. Bis dahin wurden Häuser ohne spezielle Wärmedämmung gebaut, viele von ihnen wurden auch im Nachhinein nicht damit ausgestattet. „Käufer müssen sich überlegen, ob sie die Kosten in Kauf nehmen wollen, ein altes Haus energetisch auf einen guten Stand zu bringen“, findet Jensch.

Sie seien dazu nicht verpflichtet, „wenn aber der Eigentümer mehr als zehn Prozent an der Außenhülle des gesamten Hauses verändern oder sanieren möchte, muss er Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen und somit auch entsprechend dämmen.“ Das ist etwa der Fall, wenn das Dach neu gedeckt werden muss.

Haustechnik: Die Heizung wurde in den meisten Fällen im Laufe der Jahre erneuert. Oft sind aber Heizungsrohre, Wasser- und Elektroleitungen noch Teil der Erstausstattung. „Man sollte unbedingt die Erneuerung der gesamten Haustechnik einplanen“, betont Wulfes. „Ganz besonders dringend ist das bei der Elektroinstallation, die für heutige Bedürfnisse ungenügend ist.“

Grundriss: Nicht in jeder Immobilie lassen sich Räume nach Belieben neu aufteilen. Es kann gut sein, dass der Umbau nicht möglich ist. Bis in die 70er-Jahre hinein wurden viele Häuser kompakt gebaut und hatten kleine Räume, einfache Fenster, kleine Bäder und Küchen. Das passt nicht mehr zum Wohnstandard heutiger Generationen.

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