Vorsicht beim Kauf von Altbauten

In Altbauten fallen per Gesetz häufig energiewirksame Modernisierungen an.

In Altbauten fallen per Gesetz häufig energiewirksame Modernisierungen an.

Foto: GETTY

Essen.   Wer eine Bestandsimmobilie kauft, spart sich die Bauarbeiten. Mit Nachbesserungen muss dagegen gerechnet werden: In vielen Fällen schreibt der Gesetzgeber vor, dass das Gebäude energetisch nachgerüstet werden muss.

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Ein Altbau ist nicht unbedingt direkt bezugsfertig. Außerdem muss er in vielen Fällen energetisch auf einen modernen Standard gebracht werden – so sieht es der Gesetzgeber vor. Genauer gesagt: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf vor.

Die Käufer einer Bestandsimmobilie müssen dafür also schon von Anfang an ExtraKapital einplanen. Eine Austauschpflicht trifft Ölund Gas-Standardheizkessel. Sie müssen grundsätzlich erneuert werden, sofern sie älter als 30 Jahre sind. Wer einen Altbau mit so einer Anlage kauft, hat zwei Jahre Zeit für den Ersatz. „In diesem Alter arbeiten sie ohnehin nicht mehr effizient“, sagt Peter Pannier von der Deutschen Energie-Agentur (dena) über die alten Heizkessel. Er rät: „Bei der Heizungsmodernisierung sollten Effizienzsteigerungen und der Einsatz von erneuerbaren Energien miteinander verbunden werden.“

Immerhin: Die EnEV nimmt Niedertemperaturund Brennwertkessel mit einem hohen Brennwert, kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung von der Regelung aus.

Die neuen Eigentümer müssen außerdem die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Gleiches gilt für die oberste Geschossdecke, wenn sie nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen ungeheizten Dachraum grenzt. Jedoch: Es gibt die Möglichkeit, sich per Antrag von den Nachrüstpflichten befreien zu lassen.

Die Maßnahmen müssen prinzipiell wirtschaftlich sein. Ob die Voraussetzungen dafür im Einzelfall gegeben sind, darüber gehen die Ansichten manchmal auseinander. Ein häufiger Streitpunkt ist die Dämmung des Dachraums. So ist es fraglich, welchen Nutzen es hat, eine Dachspitze von wenigen Quadratmetern zu dämmen. Viele stopfen einfach Mineralwolle aus dem Baumarkt in den Dachraum, um dem Gesetz zu genügen.

Hausbesitzer müssen sich unter Umständen selbst informieren, inwieweit ihr Wunschhaus noch nachgerüstet werden muss. Es existiert keine gesetzliche Regelung, dass der Verkäufer auf diese Punkte hinweisen muss, erläutert dena-Experte Peter Pannier. Auch im Energieausweis, der dem Käufer ausgehändigt werden muss, ist nicht in jedem Fall dokumentiert, ob und in welchem Umfang Nachrüstpflichten bestehen. Allerdings kann es Modernisierungsempfehlungen auf der Seite vier des Ausweises geben.

Hinweise auf eine mögliche Nachrüstpflicht können auch diese Daten liefern: Wurde das Haus früher schon einmal verkauft, und zwar nach dem 1. Februar 2002, haben die damals neuen Besitzer bereits die Nachrüstmaßnahmen umsetzen müssen

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Hauskäufern, die notwendige Sanierungen nicht fristgerecht angehen, drohen laut Energieeinsparverordnung und Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) bis zu 50.000 Euro Bußgeld. „In der Realität gibt es aber ein großes Vollzugsdefizit, so dass es selbst bei angezeigten Verstößen nicht zu Strafzahlungen kommt, da die Bauämter personell dafür oft nicht aufgestellt sind“, so Stefan Materne vom Team Energieberatung der Verbraucherzentralen.

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